PHÂN BIỆT HỢP ĐỒNG CÓ HIỆU LỰC VỚI HỢP ĐỒNG ĐÃ HOÀN THÀNH

Thứ sáu - 21/10/2022 03:21
Trong bài viết “Những vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở”(Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử ngày 14/01/2020) tác giả Huỳnh Xuân Tình đã phản ánh một thực tế là vẫn còn quan điểm cho rằng “hợp đồng đã hoàn thành” đồng nghĩa với hợp đồng có hiệu lực. Vì vậy, tác giả xin bàn lại kỹ hơn về vấn đề phân biệt hợp đồng có hiệu lực với hợp đồng đã hoàn thành.
PHÂN BIỆT HỢP ĐỒNG CÓ HIỆU LỰC VỚI HỢP ĐỒNG ĐÃ HOÀN THÀNH
            Hợp đồng có hiệu lực
Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) quy định về hiệu lực của hợp đồng có quy định “ Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác”. Như vậy, hợp đồng có hiệu lực phải là hợp đồng được giao kết hợp pháp.
            Hợp đồng cũng là một giao dịch dân sự nên hợp đồng có hiệu lực phải là giao dịch dân sự có hiệu lực. Đặc trưng của hợp đồng là giao dịch dân sự có hai bên trở lên và có sự thỏa thuận làm phát sinh các quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 385 BLDS quy định về khái niệm hợp đồng). Như vậy, cứ có “sự thỏa thuận” là đã có hợp đồng, mặc dù có thể là hợp đồng chưa có hiệu lực. Trong thực tế, có nhận thức sai cho rằng cứ có văn bản mới là hợp đồng, chưa có văn bản thì chưa có hợp đồng nên đã có xử lý tranh chấp không đúng quy định của pháp luật. Quy định của pháp luật trong trường hợp đã có hợp đồng nhưng vô hiệu với trường hợp chưa có hợp đồng là khác nhau.
            Điều kiện của giao dịch dân sự có hiệu lực đã được quy định tại Điều 117 BLDS. Trong 4 điều kiện được quy định, có 3 điều kiện bắt buộc đối với tất cả các giao dịch là (khoản 1):
1) Điều kiện về chủ thể: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập” (điểm a khoản 1).
2) Điều kiện về ý chí: “Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện” (điểm b khoản 1).
3) Điều kiện về nội dung: “Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội” (điểm c khoản 1).
4) Điều kiện thứ 4 của giao dịch là điều kiện về hình thức của giao dịch được quy định tại khoản 2 Điều 117 BLDS là: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”. Như vậy, điều kiện về hình thức chỉ là điều kiện bắt buộc khi luật có quy định. Luật có thể là luật khác chứ không chỉ là trong BLDS. Ví dụ: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng được quy định ở khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.
            Quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thường gắn với dấu hiệu về hình thức của hợp đồng (như thời điểm ký, thời điểm công chứng, thời điểm đăng ký…) nhưng không có nghĩa chỉ cần có các dấu hiệu về hình thức là hợp đồng có hiệu lực. Hợp đồng chỉ có hiệu lực ở thời điểm đủ dấu hiệu về hình thức khi đã đủ các điều kiện có hiệu lực khác (từ điểm a đến điểm c khoản 1 Điều 117 nêu trên).
            Trong thực tiễn xét xử, có một số bản án bị xác định có sai lầm nghiêm trọng phải hủy, sửa khi chỉ căn cứ vào quy định về hình thức hợp đồng đã công nhận hợp đồng có hiệu lực. Ví dụ: Chỉ căn cứ vào việc hợp đồng mua bán nhà đã có công chứng để công nhận hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực, trong khi hợp đồng có vi phạm về điều kiện chủ thể (như một chủ sở hữu chung bán nhà mà không có ý kiến của các đồng chủ sở hữu) hay vi phạm về nội dung (như việc mua bán nhà chỉ là giả tạo nhằm đảm bảo việc vay tiền).
            Do đó, hợp đồng có hiệu lực là hợp đồng đã có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS, kể cả quy định về hình thức của hợp đồng theo các luật có liên quan. Tương tự như vậy với các thời kỳ thi hành pháp luật khác nhau (BLDS năm 2005 là Điều 122, BLDS năm 1995 là Điều 131).
            Hợp đồng đã hoàn thành
Trong thực tiễn xét xử, có khá nhiều trường hợp sử dụng thuật ngữ “hợp đồng đã hoàn thành” để chỉ hợp đồng có hiệu lực. Có trường hợp không chỉ nhầm lẫn về sử dụng thuật ngữ mà còn hiểu sai về thuật ngữ, dẫn đến giải quyết sai. Đó là nhận thức sai khi cho rằng cứ hợp đồng đã làm xong thủ tục đăng ký thì có hiệu lực, hợp đồng chưa thi hành thì không có hiệu lực.
Hợp đồng đã hoàn thành được quy định trong các văn bản pháp quy là tình trạng thi hành hợp đồng chứ không phải quy định về giá trị pháp lý của hợp đồng (vô hiệu hay có hiệu lực). Đây là một trong những trường hợp để xác định chấm dứt hợp đồng (khoản 1 Điều 422 BLDS, khoản 1 Điều 424 BLDS năm 2005, khoản 1 Điều 418 BLDS năm 1995). Để hiểu rõ hơn quy định “hợp đồng đã hoàn thành”, có thể tham khảo quy định tương ứng về chấm dứt hợp đồng trong Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 được quy định rõ là trường hợp “Hợp đồng đã được thực hiện xong” (khoản 1 Điều 27 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991). Như vậy, hợp đồng đã hoàn thành là hợp đồng đã được thi hành xong, các bên đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng; không phải là căn cứ để xác định hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu.
          Mối quan hệ giữa hợp đồng có hiệu lực và hợp đồng đã hoàn thành
Một hợp đồng đã hoàn thành có thể vẫn bị tuyên bố vô hiệu (Ví dụ 1 dưới đây), ngược lại, một hợp đồng chưa thi hành vẫn có thể là hợp đồng có hiệu lực (Ví dụ 2 dưới đây).
Ví dụ 1: Ngày 01/02/2017, A và B ký hợp đồng có nội dung A chuyển nhượng cho B 500 m2 đất với giá 02 tỷ đồng. Hợp đồng được công chứng ngày 7/02/2017. Ngày 15/2/2017, B đã trả cho A 1,5 tỷ đồng. Ngày 20/2/2017, A đã bàn giao đất cho B. Ngày 15/3/2017, B đã được cấp giấy chúng nhận có nội điều chỉnh chủ sử dụng đất là B. Ngày 20/3/2017, B đã trả nốt cho A 500 triệu đồng. Ngày 20/3/2018, C là vợ của A khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa A và B vô hiệu vì A đã tự ý chuyển nhượng đất là tài sản chung của vợ chồng. Tòa án xác định yêu cầu của C là có căn cứ. Ngày 20/6/2018, Tòa án
đã xét xử tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa A và B vô hiệu.
Ví dụ 2: Ngày 01/02/2017, M và N ký hợp đồng có nội dung M chuyển nhượng cho N 500 m2 đất với giá 2 tỷ đồng, trả tiền trong hạn một tuần kể từ khi đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Hợp đồng được công chứng ngày 07/02/2017. Ngày 15/3/2017, N đã được cấp giấy chứng nhận có nội dung điều chỉnh chủ sử dụng đất là N. Ngày 20/3/2017, M bàn giao đất cho N. Ngày 25/3/2017, N phát hiện đất bàn giao không phải là đất có giấy chứng nhận mà là đất khác nên yêu cầu M phải giao đúng đất thì mới trả tiền. Ngày 20/3/2018, M khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng vì cho rằng N đã vi phạm hợp đồng. N không đồng ý hủy hợp đồng và yêu cầu buộc M thực hiện hợp đồng. Tòa án đã thu thập chứng cứ xác định đúng là đất đã giao không phải là đất ghi trong hợp đồng. Ngày 20/6/2018, Tòa án đã xét xử xác định hợp đồng chuyển nhương đất ký ngày 01/02/2017 đã có hiệu lực kể từ ngày 15/3/2017 (ngày đăng ký), căn cứ xin hủy hợp đồng không quy định trong hợp đồng, không có trong các quy định của pháp luật (việc chưa trả tiền có lý do chính đáng là M giao không đúng đất chuyển nhượng nên cũng không phải trường hợp N vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ) nên đã không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng của M; chấp nhận phản tố của N buộc M thực hiện đúng hợp đồng.

Tác giả: Biên tập 1

Tổng số điểm của bài viết là: 4 trong 1 đánh giá

Xếp hạng: 4 - 1 phiếu bầu
Click để đánh giá bài viết

VIDEO CÁC HOẠT ĐỘNG

DỊCH VỤ CHÍNH

TƯ VẤN NHANH

Tư vấn chung


Tư vấn Doanh nghiệp


Thích Fb của Hanel

THỐNG KÊ

  • Đang truy cập15
  • Máy chủ tìm kiếm2
  • Khách viếng thăm13
  • Hôm nay1,121
  • Tháng hiện tại9,625
  • Tổng lượt truy cập69,181
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây